買(mǎi)賣(mài)程序
編輯(1)訂立買(mǎi)賣(mài)合同。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，是指房產(chǎn)交易雙方之間建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的協(xié)議。它是房屋交易雙方之間建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的協(xié)定，是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方履行權(quán)利和義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，雙方訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同須經(jīng)政府的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)審批之后，才能認(rèn)定為有效、合法。 [1]
房屋買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)第一階段的洽談，買(mǎi)方對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行位置選擇、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、議價(jià)之后，買(mǎi)賣(mài)雙方初步達(dá)成協(xié)議，然后要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 [1]
(2)接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審查。房地產(chǎn)交易雙方向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)證件，審查產(chǎn)權(quán)，并到現(xiàn)場(chǎng)做必要的調(diào)查。 [1]
(3)簽訂合同。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理簽訂合同手續(xù)。合同一般是交易經(jīng)辦人在統(tǒng)一規(guī)定的合同上填寫(xiě)，并與買(mǎi)賣(mài)雙方簽名蓋章完成的。 [1]
(5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，到相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)或土地管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新證。 [1]
操作技巧
編輯同其他商品相同，廣告策略對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的成敗起著決定性的作用。積極有力的廣告活動(dòng)，不僅宣傳了產(chǎn)品，也可以吸引大量的購(gòu)屋人流，創(chuàng)造更多的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。常運(yùn)用于房地產(chǎn)的媒體主要有報(bào)紙、雜志、電視、電臺(tái)等。要利用各種媒體的特點(diǎn)。達(dá)到有效的宣傳效果。如可以集中在周六、周日及節(jié)假日的報(bào)刊進(jìn)行宣傳以便人們節(jié)假日看房與買(mǎi)房，也可以選擇特定地區(qū)，將海報(bào)逐家派送。以滿足房地產(chǎn)的區(qū)域性市場(chǎng)需求。
2．確定最佳售樓時(shí)機(jī)
銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇主要取決于季節(jié)、節(jié)假日等時(shí)間因素，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和政治形勢(shì)等人文因素。從我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，每年9月份和10月份是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金時(shí)期。而節(jié)假日，特別是連續(xù)長(zhǎng)假期，各房地產(chǎn)商則比較活躍，紛紛利用各種方式，為看房及購(gòu)房者提供多種便利，以爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)景氣與房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣是相輔相成的，同樣，政局是否穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言也是至關(guān)重要的影響因素。
3．突出項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì)
關(guān)注一了解一購(gòu)買(mǎi)是消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)的一般模式，只有關(guān)注，才有可能促使交易的發(fā)生。如何引起關(guān)注，那就是要與眾不同，突出差別。發(fā)展商可通過(guò)四個(gè)途徑來(lái)體現(xiàn)樓盤(pán)差別化：一是更卓越的樓盤(pán)質(zhì)量和建筑風(fēng)格，使你的樓盤(pán)比別人的更好、更舒適、更別具一格；二是合理的價(jià)格．物美價(jià)廉；三是更滿意的物業(yè)管理，包括推出更多的服務(wù)項(xiàng)目、優(yōu)良的服務(wù)水平；四是強(qiáng)調(diào)更新穎的生活概念和方式，比如健康豐富的文化氛圍、清新幽雅的社區(qū)環(huán)境等。
4．買(mǎi)賣(mài)中的調(diào)價(jià)技巧
調(diào)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了回應(yīng)市場(chǎng)變化常用的策略，主要有“低開(kāi)高走”和“高開(kāi)低走”兩種方式?！暗烷_(kāi)高走”能夠聚集人氣．降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于下面三種樓盤(pán)比較適宜：(1)項(xiàng)目總體素質(zhì)一般．無(wú)特別賣(mài)點(diǎn)；(2)郊區(qū)大盤(pán)或超大盤(pán)，這類(lèi)樓盤(pán)首要的是聚集人氣；(3)同類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。而對(duì)于具有創(chuàng)新性和質(zhì)量設(shè)計(jì)上佳的樓盤(pán)，采用“高開(kāi)低走”更能實(shí)現(xiàn)價(jià)值和利潤(rùn)。
5．選擇適合的付款方式
購(gòu)買(mǎi)房屋是一筆巨大的開(kāi)銷(xiāo)，對(duì)于多數(shù)購(gòu)房人來(lái)講，輕松的付款方式具有極大的誘惑力。所以，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)具體情況，確定合適的各次付款額、支付期限，以爭(zhēng)取更多的購(gòu)房者。
